Какие подводные камни могут быть при проведении сделки
Многие из нас, при решении вопроса о приобретении земельного участка, даже не задумываются, какие подводные камни могут быть при проведении сделки.
В случае, если Вы твердо решили стать обладателем земельного участка, то первоначально для оценки легитимности проведения сделки Вам понадобятся от продавца следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права,
- кадастровый паспорт или кадастровая выписка на земельный участок,
- свежая выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
При наличии на земельном участке недвижимого имущества также у продавца необходимо истребовать документы на него, а именно:
- свидетельство о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества,
- кадастровый или технический паспорт на объект недвижимого имущества,
- свежая выписка из ЕГРП.
На что следует обратить внимание при изучении данных документов:
1) В свидетельстве о государственной регистрации права на строку «основание возникновения права». Как правило, основанием возникновения права являются договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону/ завещанию. Эта информация позволяет проследить правовую историю земельного участка и при необходимости запросить у продавца дополнительные документы.
2) В кадастровом паспорте на строку «особые отметки», в которой в случае наличия записи: «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства» следует понимать, что фактическая площадь земельного участка может оказаться гораздо меньше указанной в документах, поскольку такой земельный участок не был отмежеван, а, следовательно, его границы не установлены на местности и площадь является ориентировочной.
3) В выписке из ЕГРП на строку: «Правообладатель», в которой должно быть указано лицо, которое продает Вам земельный участок, на строки «Ограничение (обременение) права», «Правопритязания» - должны отсутствовать сведения. При наличии в данных строках сведений стоит обратиться за разъяснением к продавцу и юристу за консультацией во избежание в последующем любых сложностей при заключении договора купли-продажи земельного участка.
После изучения представленных Вам продавцом документов необходимо подготовить и заключить договор купли-продажи земельного участка (при наличии строения на земельном участке- купли-продажи земельного участка с объектом недвижимости), составив его в трех экземплярах, один из которых останется у продавца, второй – у покупателя, третий- в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Подготовку договора купли-продажи лучше всего доверить юристу, который грамотно подготовит документ.
Что касается расчетов, на сегодняшний день 95% расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости производятся через депозитную банковскую ячейку. Это означает, что Покупатель заключает с Банком (банк выбирают совместно Продавец и Покупатель) договор аренды депозитной ячейки. После этого Продавец и Покупатель накануне подписания основного договора купли-продажи или утром этого дня заключают с Банком трехстороннее дополнительное соглашение к договору аренды ячейки, в котором устанавливают условия доступа Продавца к деньгам, закладываемым Покупателем в ячейку на определенный срок. Обычно деньги закладываются на срок, необходимый для государственной регистрации, плюс 5-7 дней для страховки. Условием доступа Продавца к ячейке, как правило, устанавливают предъявления им оригинала свидетельства о государственной регистрации права.
После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю. С этой целью необходимые документы (договор купли-продажи в 3 экземплярах, свидетельство о государственной регистрации права Продавца, кадастровый паспорт на земельный участок/дом) подаются в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения недвижимого имущества.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральная государственная служба государственной регистрации, кадастра и картографии регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю и выдает покупателю свидетельство о государственной регистрации права. На этом процедура считается оконченной.
Минимизировать риски по сделке поможет юрист, специализирующийся на земельных вопросах.