На тему с порталом AgroXXI.ru беседовал Дмитрий Постнов, совладелец и технический директор компании «Техкон» ― разработчика специализированного ПО для технического обследования зданий.
В АПК назрела проблема износа зданий и сооружений. Они ветшают, обследования проводят редко, средств на капремонт не хватает. Сложно оценить риски: какие объекты срочно ремонтировать, а где дефекты не критические? Такая неопределенность напрямую влияет на рентабельность сельскохозяйственного производства. Решение ― в цифровизации технических обследований. Это позволит быстро получить данные о состоянии объектов и спланировать ремонт.
Общий уровень износа зданий и сооружений в АПК превысил 60%. Только в животноводстве за последние 30 лет этот показатель увеличился вдвое ― с 21% до 42-48%. Такие данные приводят ВИАПИ имени А.А.Никонова и НПЦ «Гипронисельхоз». В чем причины и как переломить негативную тенденцию с помощью инновационных технологий, рассказывает совладелец и технический директор компании «Техкон» Дмитрий Постнов.
AgroXXI.ru: Какие основные факторы способствуют значительному износу зданий и имущественных комплексов?
П.Д.: Один из важнейших ― отсутствие предупредительных ремонтов. При эксплуатации недвижимости даже у ответственных лиц зачастую нет понимания, что дефекты нужно устранять немедленно, чтобы они не увеличивались и не влияли на соседние конструкции. Это как своевременно посещать стоматолога: если регулярно проводить осмотры и лечить кариес, то зубы долго останутся здоровыми. Так и ремонт позволяет поддерживать имущественный комплекс почти в первозданном виде на протяжении всего срока службы. Посмотрите на краснокаменный Московский Кремль: построен 500 лет назад, и как новый.
AgroXXI.ru: Каковы последствия запущенного состояния объектов для бизнеса?
П.Д.: Первое и самое опасное – чрезвычайные происшествия. ЧП может возникнуть, именно когда собственники откладывают капитальные и предупредительные ремонты, противоаварийные мероприятия. С мыслями «Еще год простоит, а там посмотрим».
Второе последствие – это ускоренное старение здания. Если на конструкции появился дефект или повреждение, объект начинает ветшать в ускоренном режиме, по экспоненте. Например, целый кирпич может прослужить 150 лет, а треснутый без ремонта развалится через 25-30 лет. То есть срок службы здания сокращается в 4-5 раз.
И третье последствие – снижение покупательского спроса или вообще потеря ликвидности объекта.
AgroXXI.ru: Как часто должны проводиться обследования?
П.Д.: По ГОСТу обычные объекты обследуют не реже одного раза в 10 лет, уникальные или повышенной этажности – раз в 5 лет. Но я считаю, этот срок явно завышен и установлен с учетом того, что в промежутках регулярно проводят осмотры и предупредительные ремонты. Если же просто оставить объект на 10 лет, к дате следующего обследования он может разрушиться и не подлежать восстановлению.
На мой взгляд, каждое здание необходимо обследовать два раза в год – в начале отопительного сезона и в конце. Если подходить к работам не формально, этого вполне достаточно, чтобы вовремя выявлять дефекты и потенциальные проблемы.
AgroXXI.ru: Как решить проблему нехватки средств на капитальный ремонт?
П.Д.: Любой проект состоит из двух составляющих ― финансы и управление. Если бюджеты не растут, мы вынуждены кратно повышать качество управления. И это всегда более эффективно, чем просто заливать отрасль деньгами.
Чем больше имущественный комплекс предприятия, тем важнее знать техническое состояние объектов, чтобы выстроить правильный план капитального ремонта. Но реальной картины почти ни у кого нет. Деньги просто тратят вслепую. Поэтому без проведения обследования вообще нельзя говорить об эффективности текущего или капитального ремонта.
AgroXXI.ru: Что в первую очередь учитывать при планировании ремонтов?
П.Д.: Техническое состояние объекта, опасность развития дефектов. Бывают ситуации, когда здание уже через 5 лет после сдачи требует капитального ремонта: ошибки в проектировании, строительстве или эксплуатации могут привести к ускоренному физическому износу. Но после своевременного ремонта он простоит еще 100 лет.
AgroXXI.ru: Как определить приоритеты для ремонта объектов с разным уровнем износа?
П.Д.: Существует два подхода. Первый ― если у двух объектов одинаковый уровень износа, то сначала надо ремонтировать «старший» по возрасту.
Второй, диаметрально противоположный, ― в первую очередь ремонт нужен зданию, которое построено позже. У него выше скорость износа. То есть у объекта 1930 года с износом в 60% за 5 лет этот показатель увеличится еще на пару процентов. А у дома 1980 года за год процент износа может вырасти с 60% до 65-70%.
AgroXXI.ru: Как цифровизация может повлиять на эффективность обследования и планирования ремонта?
П.Д.: Она позволит удешевить обследования ― тогда они сразу станут доступнее. Сейчас эта процедура достаточно дорога. Здесь поможет только цифровизация, других вариантов для сокращения расходов просто нет.
Другой аспект связан с планированием ремонта. После обследования по традиционной технологии у вас будут бумажные отчеты, которые нужно сравнивать и определять приоритеты, какую конструкцию в каком здании ремонтировать первой. Если объектов два, это достаточно легко. А если 10, 20, 30, 100? Без цифровизации и автоматизированного процесса анализа данных эта задача в принципе не решается.
AgroXXI.ru: Как можно оптимизировать затраты на обслуживание и ремонт зданий с помощью ваших технологий?
П.Д.: Мы создали программное обеспечение Techcon для цифровизации технических обследований. Применение ПО позволяет сократить сроки технического обследования в 7 раз, а стоимость ― в 3 раза. Эффект достигается за счет автоматизации.
Уже в ходе полевых работ на объекте мы собираем данные в цифровом виде с помощью собственного мобильного приложения. Затем они передаются в систему, где подвергаются аппаратному анализу. По результатам формируется электронный отчет и информационная модель объекта, а также план ремонта. По сути готовая инструкция, доступная в один клик и понятная даже человеку без инженерно-строительного образования.
Если зданий и сооружений много, можно сопоставить данные и ранжировать объекты по степени износа или другим критериям. Затем наблюдать за состоянием зданий и выполнять предупредительные ремонты в срок.
Применение технологии Techcon позволяет сократить расходы на капитальный ремонт на 15-20% в долгосрочной перспективе.
AgroXXI.ru: Как ваше программное обеспечение помогает в учете и мониторинге дефектов?
П.Д.: У нас большая цифровая база дефектов, собранная за годы работы. Это упрощает работу инженера: ему не нужно описывать каждое повреждение вручную и повторять информацию в разных разделах. Достаточно один раз выбрать дефект из базы и рекомендовать работы по его устранению. Дальше на основе этих данных автоматически формируется отчет и смета на ремонт ― документы, которые можно дальше запускать в работу.
Данные сохраняются в системе. После повторных обследований можно сравнить, что произошло со зданием и дефектами через год, два, три, видна ли отрицательная динамика. На основании этого мы можем рассчитать скорость старения конструкции и составлять прогнозные модели по срокам текущего или капитального ремонта.
AgroXXI.ru: Как организовать процесс внесения информации о дефектах в существующие системы?
П.Д.: Покажу на примере фондов капитального ремонта. У каждого ФКР есть своя информационная система для верхнеуровневого управления процессами. Сейчас в нее вручную вносят данные, собранные в ходе обследования. И это всего 0,1% от общего массива. Так, в системе управления капитальным ремонтом используют 18 параметров, которые описывают техническое состояние объекта. А на основании каких данных сделали эти выводы? Как можно их проверить? Как проконтролировать динамику?
В нашей системе в среднем около 4000 параметров записей, касающихся технического состояния дома. Это позволяет не только отслеживать результаты обследования, но и смотреть хронологию изменений, то есть вести мониторинг.
AgroXXI.ru: Можете привести примеры успешного внедрения цифровых решений в этой области? Какие уроки можно извлечь из этого опыта для улучшения состояния зданий в АПК?
П.Д.: В Нижнем Новгороде мы обследовали около 6,5 тысяч многоквартирных жилых домов и создали цифровой двойник части жилого фонда региона. Полученные данные стали основанием для внесения изменений в региональную программу капитального ремонта.
Так, только по результатам первого этапа капремонт 5,5% МКД перенесли на более поздний срок. У 11%, наоборот, запланировали работы раньше. Мы обнаружили, что 37 зданий находятся в аварийном состоянии, а 9 требуют незамедлительных противоаварийных мероприятий. Определили около 19 тысяч дефектов, куда необходимо поставить маяки и мониторить состояние конструкции.
Другой пример ― обследование 14 вагоноремонтных депо для «ОМК Стальной путь». По результатам один объект признали непригодным для эксплуатации, а по остальным мы определили приоритеты и помогли при принятии управленческих решений по ремонту и выделению бюджета. Причем заказчик контролировал состояние объектов удаленно: он работает в Москве, а депо находятся в Новосибирске.
AgroXXI.ru: Как ваша система помогает интегрировать данные о состоянии объектов в бизнес-процессы предприятий?
П.Д.: Наше ПО самостоятельное, но имеет открытый API. Это позволяет интегрировать платформу в бизнес-процессы предприятий и передавать данные в любую информационную систему. Мы собираем требования заказчика и по запросу расширяем функционал.
AgroXXI.ru: Как обеспечить доступ к этой информации для всех заинтересованных сторон?
П.Д.: При проведении обследования мы даем бесплатный доступ к отчету и к информации, которую получили в процессе обследования на 5 лет. Отчет доступен всем по специальной ссылке.
При использовании облачной версии ПО вы можете предоставить доступ ко всем данным неограниченному кругу лиц. Если лицензия годовая - данные будут храниться 6 лет, если лицензия ежегодно продлевается - данные будут доступны весь срок использования системы плюс еще 5 лет.
При внедрении локальной версии продукта - данные будут доступны пользователям системы навсегда.
AgroXXI.ru: Как вы видите будущее цифровизации в области управления состоянием зданий и капитального ремонта?
П.Д.: Без цифровизации в принципе нет будущего в области управления капитальным ремонтом и содержанием знаний. Эффективность невозможна без грамотного управления процессами. И нужно исходить не из фантазий, а из практики эксплуатации зданий. Невозможно придумать эффективную технологию, сидя в теплом офисе. Нужно знать потребности отрасли, понимать, что происходит на рынке.
В будущем могут появиться новые методы и инструменты, которые еще сильнее ускорят выполнение работ. Но мы пока не знаем, какие: в этом вся прелесть науки и технологий.
Можно прогнозировать, что применение искусственного интеллекта и нейросетей изменит подход к управлению недвижимостью. Мы будем уходить от концепции капитального ремонта к проведению своевременных предупредительных ремонтов.
Сравним два подхода. Чтобы заменить кровлю в двухподъездном двухэтажном кирпичном доме, жильцы должны собирать деньги в течение 35 лет. Но можно пойти другим путем: откладывать по 10 тысяч рублей в месяц и сразу устранять мелкие дефекты. Проще заделать небольшую прореху и отсрочить капитальный ремонт на десятилетия, чем ждать, когда протекающая вода разрушит конструкции здания. Затраты несоизмеримы.
Беседу вел Лукьянов Дмитрий, AgroXXI.ru.
Заглавное фото: Лукьянов Дмитрий, AgroXXI.ru.