Как оценить земельные активы сельскохозяйственного назначения

 
Современный рынок сельскохозяйственной земли стремительно развивается. В таких условиях оценка земли становится востребованной процедурой, поскольку без информации о рыночной стоимости земли невозможно эффективно проводить сделки, связанные с земельным участком. Об особенностях оценки земель в Украине Инфоиндустрии рассказал  ведущий оценщик Международной компании «Соломон-групп» Нефёдов Олег.
Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Т.е. такая стоимость отражает коллективное восприятие и коллективные действия участников рынка.
Относительно земли в Украине понятие «независимой оценки» трансформируется в понятие «экспертной денежной оценки»
Нормативно профессиональная оценка в Украине регламентируется 2-мя Законами, НСО, Методиками КМУ, приказами ФГИУ и профильных министерств (в т.ч. Госагентство по земле).
Оценка земель сельскохозяйственного назначения — это определение рыночной стоимости или стоимости права аренды земельного участка.
Говоря про стоимость с/х земли в Украине в основном подразумевается стоимость комплекса прав временного пользования по договору аренды и право приоритетного выкупа в будущем. И даже более того – в реальных сделках в украинских условиях, рыночная стоимость с/х земли часто составляет стоимость бизнеса (корпоративных прав) юридического лица — владельца земельного банка.
Это объясняется тем, что передача прав на с/х землю с учётом действующего до 1 января 2016г. моратория может в Украине осуществляться исключительно путём продажи корпоративных прав предприятия-арендатора земли.
Четыре причины для оценки рыночной стоимости активов
Существуют 4-е основные причины, по которым украинские агрокомпании обращаются к услугам по независимой оценке рыночной стоимости активов:
1. Необходимость снижения финансовых рисков, т.е. закономерное желание заплатить или получить справедливую цену за ключевые активы агробизнеса — земельный банк и сельхозтехнику.
Актуальность данного вопроса в Украине подтверждается тем, что в 2014г. 600-700 тыс.га земли поменяют своих владельцев (имеются в виду владельцы корпоративных прав), согласно данных Sigma Bleyzer и Concorde Capital. Все эти сделки потребуют предварительной объективной оценки.
АПК и IT-сектор являются единственными примерами украинских рынков, которые росли в 2013г. Основной тенденцией глобальных рынков также является рост мирового спроса на сельскохозяйственную продукцию. Всё это свидетельствует о том, что количество сельскохозяйственной земли в Украине, требующей профессиональной стоимостной оценки будет расти.
2. Законодательная необходимость привлечения оценщика во время бухгалтерской переоценки необоротных активов и оборотных биологических активов (ст.7 Закона Украины об оценке).
3. Необходимость для Банков независимой оценки имущества и имущественных прав при оформлении кредита и договора залога.
4.Справедливость распределения структуры капитала в процессе слияний. В 2013г. примерами такой ситуации стало слияние агрокомпаний, учрежденных французскими и американскими инвесторами: Agrogeneration и Нarmelia, в результате чего в ТОП-15 крупнейших агрохолдингов Украины вошёл новый игрок с земельным банком 120 тыс.га.
Нужно понимать, что отчет оценщика является официальным документом, имеющим доказательный характер. Поэтому только профессиональная оценка в достаточной степени обоснует для обеих сторон цену сделки или как минимум усилит аргументацию ценового предложения одним из участников сделки.
Кроме того, важно понимать, что по Национальным стандартам оценки ключевым принципом оценки рыночной стоимости прав на землю является обоснование оценщиком варианта наиболее эффективного использования земли как результата анализа альтернативных решений (по структуре участка, севообороту на нём).
Девять целей агрокомпании, которые могут быть достигнуты с помощью оценки активов
Дополнительные возможности для аграриев, которые предоставляет наличие официального Отчета об оценке стоимости, определяются нижеприведенным перечнем 9-ти очевидных целей агрохолдингов (по данным Аналитического центра «Украгроконсалт»).
Для оптимального достижения каждой из целей важна профессиональная оценка рыночной стоимости земли:
1) уменьшение затрат
Оценка позволяет оптимизировать капитальные инвестиции, т.к. сельхозтехника и другие активы являются существенной статьёй затрат современного агропредприятия.
2) рост капитализации
Стоимость предприятий стремительно развивающегося в Украине агросектора постоянно растет и требует периодической профессиональной оценки и управления.
3) привлечение капитала и инвесторов
Хотя ІРО как инструмент привлечения средств несколько утратил свою популярность, для частных инвесторов всё равно важно понимать реальную цену бизнеса, подтверждённую независимыми консультантами.
4) увеличение дохода, и в частности, экспорта продукции
Независимая оценка использует анализ рынка и калькуляцию реальных затрат, что позволяет обосновать объективный уровень цен на сельскохозяйственную продукцию.
5) оптимизация НДС
НДС составляет значительную часть денежного потока с/х предприятия в Украине, т.к. остается в распоряжении предприятия для финансирования капитальных инвестиций по законодательству. Поэтому независимая оценка может быть использована в качестве обоснования для Налоговой инспекции как стоимости затрат, так и размера базы начисления НДС в целом.
6) оптимизация размера зарплаты топ-менеджмента
Постоянно меняющаяся рыночная капитализация (стоимость) бизнеса нередко является одним из ключевых показателей эффективности бизнеса, на основании которого начисляется зарплата руководству предприятия.
7) оптимизация страховых платежей
Они начисляются в зависимости от рыночной стоимости с/х активов.
8) подготовка достоверной финансовой отчётности по МСФО при привлечении международного капитала
Международный аудит такой отчетности требует предварительной оценки основных средств и др.активов (в т.ч. биологических оборотных активов) независимым оценщиком.
9) Оптимизация объёма залоговой массы, рыночная стоимость которой требует независимой оценки во всех украинских банках.
Как оценить земельный банк агрокомпании или земучасток
В целом в оценке активов используется 3 классических подхода: затратный, сравнительный (рыночный по аналогичным сделкам), доходный.
При оценке бизнеса затратный подход трансформируется в имущественный, когда стоимость определяется разницей между суммой активов (в т.ч. прав аренды, прав на будущий урожай и прочего оборотного капитала) и суммой обязательств. приведенных (дисконтированных) в текущую дату.
Затратный подход к оценке земли в чистом виде неприменим с учётом природы земли. В тоже время в комбинации с доходным подходом он активно используется для оценки полных прав на землю методом остатка.
Для оценки же частичных прав на землю по украинскому законодательству применимы именно сравнительный и доходный подходы
Сравнительный подход (по аналогам продаж) – чаще всего применим лишь справочно. Получение объективного результата затруднено в связи с труднодоступностью рыночной информации и значительными индивидуальными особенностями участков и истории их использования.
Доходный подход, основанный на капитализации будущих денежных потоков от землепользования, является основным, учитывающим все особенности сельскохозяйственного участка и реально прогнозируемые будущие прибыли от его использования.
На рыночную стоимость земли сельскохозяйственного назначения влияют следующие основные факторы:
• Местоположение
• Состав коммуникаций, возможность присоединения к существующим сетям
• Состав, состояние и свойства грунтов
• Рельеф местности
• Спрос и предложение на рынке земельных участков
Рыночная стоимость права аренды земельного участка дополнительно зависит от:
• Объёма прав арендатора
• Срока действия договора аренды
• Обременений права аренды
• Прав иных лиц
• Целевого назначения земельного участка
Перечень документов, необходимых для оценки земель сельскохозяйственного назначения:
1. Правоустанавливающие документы на землю (Государственный акт на право частной собственности на земельный участок, Акт постоянного пользования, договор аренды).
2. Реквизиты владельцев (для физических лиц – паспортные данные, идентификационный код).
3. Схема расположения (при оценке земельных паев).
4. Данные по урожайности озимой пшеницы по хозяйствам района за последние 3-5 лет, по хозяйству.
5. Данные по расходам на выращивание, хранение и реализацию озимой пшеницы, за последние 3-5 лет по хозяйству и району.
6. Данные по рентабельности производства озимой пшеницы (или типичной культуры) в среднем по хозяйству и району.
7. Данные по урожайности и расходам на выращивание типичной культуры в районе (если таковой не является озимая пшеница).
8. Данные по агропроизводственным группам почв, которые присутствуют на земельном участке.
9. Типичная технологическая карта выращивания озимой пшеницы (типичной культуры) в хозяйстве.
10. Справка о денежной оценке земельного участка. (нормативной денежной оценке).
Если говорить про оценку действующей агрокомпании — владельца земельного банка, то при анализе фактической деятельности необходимо нормализовать финансовые показатели (особенно при консолидации отчетности агрохолдинга). При этом следует:
• определить реальную стоимость долгов (у аграриев это часто значительные суммы)
• разобраться со структурой юридических активов.
• выяснить ситуацию со всеми налоговыми спорами.
Несмотря на упрощенный режим налогообложения сельхозпредприятий, встречаются агрокомпании, за которыми тянется шлейф различных налоговых споров, последствия которых могут существенно повлиять на размер прогнозного денежного потока
При анализе земельного банка и определении требуемой нормы дохода (ставки дисконта или капитализации) нужно определиться со скрытыми рисками, присущими агробизнесу. Основными из них являются случаи когда:
• заявленный функционал земли не соответствует действительности.
• качество грунта отличается от задекларированного в документах в худшую сторону за счет территориальной неоднородности земельного банка, большого количества давно не возделываемых земель (либо деградировавших из-за применения интенсивных технологий). Именно с этими факторами связаны проблемы качества в растениеводстве.
• имеется «неоднородность» договоров аренды когда на бумаге указаны сроки аренды в 10 лет, а на практике жители села (владельцы паев) находятся в открытом конфликте с оцениваемым агропредприятием.
В силу многих причин мы рекомендуем всем желающим оценить свои земельные активы, обращаться к услуга профессионалов.
Затраты на услуги оценщика окупятся дополнительной (к предлагаемой покупателем) стоимостью для продавца земли или экономией на платежах для покупателя. Кроме того, официальный Отчет об оценке может использоваться как инструмент достижения широкого спектра важних целей агропредприятия.
Нефёдов Олег, ведущий оценщик
Международной компании «Соломон-групп»
Инфоиндустрия