Заключение договора аренды земельного участка невозможно без определения существенных условий: месторасположение и размер земельного участка, срок договора аренды; арендная плата; целевое назначение и условия использования и сохранения качества земли, условия возвращения земельного участка; существующие ограничения и обременения по её использованию; сторона несет риск случайного повреждения или уничтожения объект объекта аренды или его части; ответственность сторон. Отсутствие в договоре аренды хотя бы одного из существенных условий является основанием для признания такого договора недействительным, а также для отказа в его государственной регистрации.
В данной статье уделено внимание проблеме определения арендной платы по договору аренды земельного участка. В соответствии с положениями п. 4 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, Правительство РФ может устанавливать общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время, действуют правила, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582.
Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется на основе следующих принципов:
· принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учётом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его вида разрешенного использования, а также с учётом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке;
· принцип предсказуемости расчёта размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;
· принцип предельно допустимой простоты расчёта арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы в процентном соотношении от кадастровой стоимости;
· принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;
· принцип учёта необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;
· принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчёта размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Вышеназванные принципы являются основополагающими началами определения арендной платы, следовательно, не описывают порядок расчёта «в деталях». Вместе с тем, именно на их основе строятся более подробные правила определения арендной платы.
