Как минземимущества Татарстана превратило застройщика в пахаря

Министерство земельных и имущественных отношений РТ пытается создать судебную практику изъятия неиспользуемых сельхозземель. Оно подало в суд ряд соответствующих исков. Как стало известно «БИЗНЕС Online», одно из самых крупных дел в этом ряду — в нем фигурирует участок в 174 га в Пестречинском районе — завершилось мировым соглашением. Ведомство взяло с землевладельца обязательство до 20 июня вспахать пашню и засеять ее сельхозкультурами, в противном случае ему грозят штраф в 100 тыс. рублей и продажа земли на публичных торгах. Эксперты тем не менее оценивают это соглашение как фиаско властей в лице минземимущества, которому не хватает политической воли наказать нерадивых собственников земли.

174 га в Пестречинском районе принадлежат управляющей компании «РОСТ»
174 га в Пестречинском районе РТ принадлежат управляющей компании «Рост»

ИЗЪЯТЬ И ВЫСТАВИТЬ НА ТОРГИ

 

Власти республики перешли от угроз изъять у нерадивых собственников необрабатываемые земли сельскохозяйственного назначения к реальным шагам. Министерство земельных и имущественных отношений РТ подало ряд подобных заявлений в Арбитражный суд РТ. Одним их самых крупных стал иск к ЗАО УК «Рост» — доверительному управляющему закрытого паевого инвестиционного фонда «ИАРТ Девелопмент», которой принадлежит больше 174 га в Пестречинском районе.

Что известно об этой компании? До недавних пор она именовалась ЗАО «Управляющая компания «ИнвестАРТ Менеджмент» и располагалась по тому же адресу, что и ОАО «Ипотечное агентство РТ» (ИАРТ) — ул. Большая Красная, 15/9, в Казани. Однако в конце прошлого года УК (которой руководит бывший заместитель директора по правовым вопросам ИАРТ Ирина Лапина, а должность директора по развитию занимал экс-руководитель главного инвестиционно-строительного управления (ГИСУ) РТ Рашид Нуруллин — недавно он сменил место работы, став куратором строительства Соборной мечети Москвы) переименовалась в ЗАО УК «Рост» и перебралась в другой офис — на ул. Ахтямова, 1 (ныне это уже ул. Енисейская, 3a).

Источники «БИЗНЕС Online» связывают эту компанию с именем экс-министра строительства и ЖКХ РТ Маратом Хуснуллиным, ныне вице-мэром Москвы, курирующим столичный строительный комплекс. По их данным, УК «Рост» некогда руководила рядом компаний, находящимся в орбите влияния Хуснуллина. В частности, речь идет о кирпичных заводах ККСМ, «Керамик» и т.д. Так это или нет, утверждать не беремся. Но авторитетное федеральное издание «Компания» в своем недавнем расследовании активов супруги экс-министра строительства РТ Лилии Хуснуллиной в числе тесно связанных с ней компаний упоминает и УК «Рост». В частности, журнал рассказывает о том, что самая крупная строительная компания республики — ОАО «Татстрой» — после отъезда в 2010 году Хуснуллина в Москву оказалась на грани банкротства. Как известно, Хуснуллин был там членом совета директоров. В мае 2013-го она прекратила существование. На ее месте появились ОАО «ТСТ-Аренда» и ОАО «ТСТ-Пром» (ныне уже ликвидировано), акционерами которых наряду с кипрским офшором Wetanix Enterprises Ltd. (около 70%) значатся ЗАО «РКС» (более 20%) и ООО «УК «Рост» (около 7%).

ОАО «ТСТ-Аренда», владеющее крупными складами и производственными технопарками площадью около 500 тыс. кв. м, зарегистрировано по тому же адресу, что и фирмы Хуснуллиной — на ул. Ахтямова, 1, в Казани. 99% ООО «УК «Рост» принадлежит Альфие Шакаевой, которая вместе с ООО «Инвест плюс» Хуснуллиной выступает соинвестором ОАО «Деловой медицинский центр» в Казани (ранее это было еще и ООО «Авердикс», владевшее 50% в ОАО «Татстрой») и ОАО «Водоконалсервис» (контролируется тем же офшором Wetanix Enterprises Ltd. и минземимущества Татарстана). Более 1% акций в ООО «УК «Рост» у Софьи Пухачевой, которая сегодня руководит охотничьим хозяйством госпожи Хуснуллиной (ей принадлежит 50%) ООО «Камский берег» (с 2007 года арендует 17 тыс. га Шумутского воспроизводственного бобрового заказника)...

55813.jpg
Ведомство Азата Хамаева пытается создать судебную практику по изъятию необрабатываемых сельхозземель

Но какое отношение к этому имеет одноименное ЗАО? ООО УК «Рост» или группа «Рост», как говорится на ее сайте, объединяет разные по структуре управления и направлению деятельности компании. Это продажа и аренда недвижимости, услуги технического заказчика и генподрядчика, производство ЖБИ и управление активами. К слову, в нее входят уже упомянутые ОАО «ТСТ-Аренда», ОАО «Водоканалсервис» и даже ООО «Камский берег». Как и ЗАО УК «ИАРТ «Менеджмент» (ныне — ЗАО УК «Рост»), представляющая как раз управление активами...

ПРОТОКОЛ С ВИЗОЙ ПРЕЗИДЕНТА

Представитель истца Рамиль Хабибуллин на судебном заседании оперировал исключительно нормами закона, по-видимому, чтобы подчеркнуть бесспорность своей позиции. Он напомнил, что Земельный кодекс обязывает использовать сельскохозяйственные участки по целевому назначению. В противном случае они могут быть изъяты в судебном порядке и выставлены на продажу. Чтобы довести дело до этого, по Гражданскому кодексу (как и ФЗ №101 «Об обороте земель сельхозназначения») достаточно не использовать участок три года. Судя по его словам, все эти условия в случае с УК «Рост» совпали. Компания оформила в собственность 174 с лишним га в 2010 году, землю не обрабатывала (это подтверждают акты проверки). Когда ей указали на это, вовремя не исправилась. Поэтому министерство вправе потребовать изъять участок и выставить на продажу.

УК «Рост» иск не признала. Во-первых, по ее мнению, министерство — ненадлежащий истец: в этом качестве должен выступать исполком Пестречинского района. Именно он проводил проверку. Представитель ответчика Федор Карпунинсообщил, что впервые участок был обследован 1 августа 2011 года. Нецелевое использование земли подтвердилось. «Мы этот факт не отрицаем», — сказал он. А 9 августа 2012 года компания получилауже предупреждение «о возможном принудительном прекращении прав». «Период неиспользования составляет всего два года, а не три, как говорит истец», — отметил Карпунин. Кроме того, представитель ответчика подчеркнул, что сдавал участок в аренду ООО «Актив-Инвест»,«чтобы он не зарастал». И в договоре отдельным пунктом прописана ответственность арендатора за неиспользование земли по целевому назначению.

Строительство поселка – сложный и емкий по времени проект
Строительство поселка — сложный и емкий по времени проект

Карпунин акцентировал внимание на том, как компания получила эту землю: «Участок был приобретен нами вследствие вынесения протокола в присутствии президента Татарстана по строительству в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». В соответствии с ним эта земля подлежит освоению. Мы планируем построить там коттеджные поселки. Это окраина Казани — напряженная зона. И она интересна для застройки».

Судья Юлия Галеева поинтересовалась, какие шаги предпринимала компания для того, чтобы освоить участок. «Сам проект освоения земель сельхозназначения — это такие эксклюзивные мероприятия, которые мы делаем первыми в республике», — заинтриговал Карпунин загадочностью проекта. Поэтому, по его словам, он проходит очень много согласований — в данный момент находится на доработке. Кроме того, чтобы вести жилищное строительство, надо перевести участок из категории земель сельхозназначения. Эта процедура, по его словам, тоже занимает очень много времени. «Накладываются те или иные трудности. Мы с ними работаем», — отметил он. И это не просто слова. Как рассказывала газета «БИЗНЕС Online», УК «Рост» через арбитраж добивалась смены вида разрешенного использования других 30 га сельхозземель в том же Пестречинском районе, где была готова начать строительство дачного поселка.

УК «РОСТ» связывают с именем вице-мэра Москвы Марата Хуснуллина
УК «Рост» связывают с именем вице-мэра Москвы Марата Хуснуллина (справа)

Карпунин отметил, что в ФЗ «Об обороте сельхозземель» расписан порядок принудительного изъятия: на освоение сельхозземель дается два года, и это время не может входить в трехлетний срок, который подпадает под изъятие. По его словам, в Гражданском кодексе не говорится о том, что срок исчисляется с момента регистрации права собственности. Нет этого и в Земельном кодексе. Но минземимущества настаивало на том, что три года надо отсчитывать с момента оформления земли в собственность. А освоение участка, как отметил Хабибуллин, может занимать и пять, и шесть лет.

ВОЗДЕЛАТЬ ПАШНЮ

Впрочем, стороны не стали выяснять, кто из них прав в этом вопросе. Они взяли тайм-аут для мирного урегулирования спора. И действительно подписали соглашение, его утвердил суд.

Минземимущества республики хочет заставить владельцев сельхозземель заняться их обработкой
Минземимущества РТ хочет заставить владельцев сельхозземель заняться их обработкой

На какие же компромиссы пошли участники разбирательства? УК «Рост» обязалась до 20 июня этого года «обеспечить использование по целевому назначению» 174,7 га: возделать пашню, посеять на ней сельскохозяйственные культуры и многолетние травы (более того, «принять меры», которые позволят сохранить целевое использование земли в дальнейшем). Об этом ей надлежит письменно уведомить министерство. Если же компания нарушит условия мирового соглашения, должна будет выплатить 100 тыс. рублей штрафа в доход республиканского бюджета. В свою очередь, министерство отказывается от требований изъять участок. Но если выяснится, что УК «Рост» не выполнила обязательства или сделала это «ненадлежаще», все снова вернется к предусмотренному законом варианту — продаже земли на публичных торгах.

ПРОДОВОЛЬСТВЕННАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ СТРАНЫ ВАЖНА НЕ МЕНЬШЕ, ЧЕМ ВОЕННАЯ

Газета «БИЗНЕС Online» поинтересовалась мнением экспертов об этой коллизии.

Марат Камалов — управляющий партнер юридической фирмы «Татюринформ»:

— Мировое соглашение, по которому владелец земли сельскохозяйственного назначения обязался возделать пашню и засеять ее сельхозкультурами — это само по себе смешно. Потому что это и так его прямая обязанность. Это все-равно что человек, совершивший какой-то противоправный поступок, пообещает вести себя хорошо. Штраф в 100 тысяч рублей за отказ от обработки земли — это просто ничего. Получается, что он назначен, исходя из 6 копеек за «квадрат». При таких условиях нецелесообразны любые телодвижения в плане обработки земли. Лично я в такой ситуации не возделывал бы.

Ссылка на то, что минземимущества в случае срыва мирового соглашения выставит необрабатываемый участок на торги, несостоятельна. Аукцион может проводиться только в случае судебного изъятия земли, а здесь дело прекращено за примирением сторон. Исполнить это положение просто невозможно. Если только будет инициировано новое судебное разбирательство. Не исключаю, что пока истечет срок исполнения мирового соглашения, пока министерство подаст новый иск и суд назначит дело к рассмотрению, произойдет смена собственника земли. И трехлетний срок начнет отсчитываться заново.

Со стороны это выглядит как пролоббированное решение, означающее полное фиаско министерства, потому что цель не достигнута, и абсолютное дезавуирование самой идеи. Особенно цинично это выглядит на фоне того, что компания-землевладелец прямо говорит: мы не собираемся возделывать землю — хотим строить коттеджные поселки.

Но что такое земли сельскохозяйственного назначения? Это продовольственная безопасность страны, которая важна не менее, чем военная. И общее правило такое: они должны работать на производство сельскохозяйственной продукции. У нас в магазинах и так уже почти нет своих продуктов — все, что мы едим, импортируем. Даже чеснок, и тот китайский.

Владимир Осташко: «Я написал письмо. Удивительно даже сейчас: президент откликнулся» (перед закладкой первого камня в строительство поселка «Светлый», крайний справа)
Владимир Осташко: «Я написал письмо. Удивительно даже сейчас: президент откликнулся» (перед закладкой первого камня в строительство поселка «Светлый», крайний справа)

Нет слов, вопрос обеспеченности наших граждан жильем не решен. Но не надо путать наличие у застройщика возможности построить дома на сельхозземлях и отсутствие доступного жилья. Кто у нас живет в общежитиях, ютится с родителями в маленьких квартирках? Рабочие и служащие, молодые семьи. Уверен, они не будут покупать коттеджи. Для действительно нуждающихся в жилье решение проблемы — это современные многоквартирные дома. В них можно расселять нуждающихся по социальному найму.

Владимир Осташко — генеральный директор девелоперской корпорации «Антей»:

— Я начинал свой проект коттеджного поселка «Светлый» в Пестречинском районе в 2006 году. Построив в Москве на 50 гектарах поселок, решил вести бизнес в регионы. Татарстан показался мне перспективным, я написал письмо Шаймиеву. Удивительно даже сейчас: президент откликнулся. В итоге кабмин перевел 500 гектаров земли сельхозназначения в земли поселений. Но наша судьба тоже складывалась сложно. Построили пилотный комплекс из 27 домиков — продали. А в 2008 году начался кризис — мы вынуждены были на время заморозить проект. В 2011-м вновь активизировались и сейчас уже достроили и продали порядка 300 квартир. Коттеджи продаются тяжеловато. А вот квартиры в малоэтажных домиках, особенно небольшие, пользуются спросом. Проблемы, естественно, есть — решаем. Сказать, что получается легко, не могу. Этот бизнес в целом очень тяжелый. Возникает много разных вопросов. В целом работать стало труднее. Все сделки сейчас идут в основном за счет ипотечного кредитования...

УК «Рост» не освоит 174 гектара за 3 года. По сегодняшнему законодательству нужно много всего: сделать проект планировки, провести общественные слушания, получить технические условия... Это сложный и емкий по времени проект. И ситуация во многом изменилась. Местные или региональные власти, которые вправе решать эти вопросы, теперь обычно берут часть земель для обеспечения малоимущих — это закреплено законодательно. Поэтому эти ребята, скорее всего, отдадут половину своего участка.

Оксана Далидан — директор департамента юридического агентства «ЮНЭКС»:

— Сохранение целевого использования земельных угодий — основной принцип законодательства об обороте таких земель. Поэтому единственный способ для УК «Рост» сохранить участок за собой — выполнить условия мирового соглашения. То есть обработать и засеять земли самостоятельно либо сдать их в аренду тому, кто сделает это. В противном случае участок будет продан с публичных торгов.

Проблема неиспользования сельхозугодий по назначению остра для многих регионов. С конца 80-х годов ХХ века общая площадь посевных земель в России сократилась более чем на 40 миллионов гектаров. Во время приватизации земельные наделы колхозов и совхозов были скуплены инициативными людьми. Налог на них относительно низкий, поэтому они используются как долгосрочный вклад. Кроме того, до внесения изменений в законодательство процедура перевода земли была существенно проще. Поэтому многие поля приобретались с целью последующей малоэтажной застройки. У тех, кто не успел вовремя переоформить разрешенное использование, выкупленные участки тоже простаивают. В результате сельхозземли зарастают бурьяном и кустарниками и постепенно становятся непригодными. Поэтому неудивительно, что власти периодически предпринимают попытки изъятия таких участков.

Изменится ли ситуация с заброшенными полями, зависит от того, насколько активно минзеимущества РТ будет добиваться вовлечения их в сельскохозяйственный оборот. Если каждый собственник поймет, что угроза лишиться земли реальна, объемы сельхозпроизводства в республике могут вырасти.

Сергей Стрикун — управляющий партнер «Бюро публично-правовых отношений «Власть. Взаимодействие»:

— Соглашение выполнимо настолько, насколько стороны позволят ему исполниться. Если оно было подписано сторонами и даже признано судом, у него есть все шансы на жизнь. Если говорить о санкциях, предусмотренных КоАП, то сумма в 100 тысяч рублей — это ниже нижнего предела. Напомним: штраф, накладываемый на юрлицо за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения, рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости — от 2 процентов до 10 процентов, но не менее 200 тысяч рублей.

Если сельхозугодья не используются, их обязательно нужно изымать и проводить новые торги. Это не только увеличит доходы бюджетов, но и поможет развитию экономики в целом. Другой вопрос, когда участки отнесены к этой категории, но их неудобно или невыгодно использовать по назначению. Тогда нужно ставить вопрос о переводе, это должны решать эксперты. До тех пор, пока государство не сделает сельское хозяйство прибыльным — а его поддержка остается крайне неэффективной — ситуация не изменится: земли будут пустовать и снова и снова выставляться на торги.

Источник: business-gazeta.ru