Агроюрист рассказывает, в каких ситуациях имущество признаётся самозастроем и подлежит сносу, а в каких случаях оно может быть легализовано

Попробуем на примерах актов арбитражных судов выяснить, какое именно имущество и в каких ситуациях признается самозастроем и подлежит сносу, а в каких случаях оно может быть легализовано.

Осуществившее самовольную постройку лицо при всей видимости правомочий не приобретает прав собственности на нее. Оно не может каким-либо образом распоряжаться такими постройками — продавать, сдавать в аренду, дарить, совершать иные сделки. Так говорится в пункте втором статьи ГК РФ № 222. Более того, самовольный застройщик обязан снести постройку за свой счет. В то же время, закон полностью не исключает возможностей признания прав на подобные постройки за лицами их осуществившими. То есть, самовольная постройка вполне может быть легализована при определенных обстоятельствах.

Термин «самовольная постройка» содержат сразу два нормативных документа. П. 1 статьи 222 ГК РФ определяет ее в качестве жилого дома, другого строения, сооружения или иной недвижимости, созданных на земельных участках, не отведенных для таких целей в законодательно установленном порядке, либо созданные без санкционирования соответствующих структур или с существенными нарушениями градостроительных, строительных правил, норм, стандартов.

В Инструкции об учете жилфонда в РФ (утвержденной актом Минземстроя N 37 от 4.08.1998 года) есть похожее определение самовольной постройки. Разъяснено, в частности, что к самовольной постройке приравниваются произведенные без соответствующих санкций:

— реконструкция жилого дома (его частей);

— переоборудование возведенных правомерно жилых зданий в нежилые и наоборот;

— возведение новых зданий при наличии разрешений на капитальный ремонт старых;

— возведение дополнительных строений, зданий.

Стоит отметить, что представленный список дополнить можно судебными выводами на основе пленарных постановлений ВС и АС РФ. Согласно им, самовольными постройками могут быть:

— объект незавершенного строительства;

— самовольные реконструкции недвижимости, в результате которых получились новые объекты.

Практически это происходит обычно в случае достраивания этажей, пристройки помещения к объекту. Если вернуть объекты в прежнее техническое состояние оказывается невозможным, то суд может обязать снести пристрой, дострой.

Следует знать, что если самовольные постройки угрожают жизни, здоровью людей, то иски в суд подаются бессрочно. То есть в таком случае отсутствует исковая давность. Угроза жизни, здоровью не присутствует, если объекты соответствуют противопожарным, санитарным, эпидемиологическим, экологическим, техническим нормам, стандартам.

Суды при признании недвижимости, право на которое уже зарегистрировано, самовольной постройкой обязаны указывать основания (мотивы) признания ее таковым. То есть, наличие зарегистрированных прав на недвижимость не препятствует через суд потребовать ее сноса. В таком случае на основании судебного решения в ЕГРП вносится запись о прекращении собственнических прав на самозастрой. Вместе с правами собственника прекращаются и остальные имущественные права в отношении недвижимости (аренда, залог и прочее).

Если самозастрой возводился с привлечением подрядчиков, то претензии нужно предъявлять в адрес заказчиков, то есть лиц, по заданию которых возведены постройки.

Суды особо выделяют ситуацию, когда самозастроем фактически владеют лица, которые не имеет никакого отношения к их возведению. В таком случае ответчиками по искам о сносе самовольных построек являются лица, которые стали бы собственниками, если бы постройки не являлись самовольными. Так, при отчуждении самовольных построек (продаже, дарении и т. п.) иски подаются к их приобретателям, при внесении самозастроя в уставный капитал в качестве вклада — к юрлицам, получившим такое имущество, в случае смерти физлица либо реорганизации юрлица — к лицам, получившим постройки во владение. Но фактические владельцы самовольных построек, если принято судебное решение о сносе самозастроя за их счет, вправе возместить через суд понесенные издержки за счет лиц, которые реально возвели самовольные постройки.