Публикуем перечень признаков неиспользуемого участка

Правительство разъяснило муниципалитетам, в каких случаях они могут изымать у частных собственников земли сельскохозяйственного назначения. Массовой кампании эксперты и землевладельцы не ждут, но не исключают частных случаев передела собственности. Перечень признаков неиспользуемого участка опубликован на сайте правительства.

Гражданский кодекс уже свыше 10 лет разрешает принудительно изымать у собственников земли, не использующиеся по целевому назначению более трех лет. С таким иском в суд могут выходить местные власти, изъятый участок выставляется на публичные торги, а вырученные средства поступают прежнему собственнику (за минусом расходов на торги и кадастровые работы), пишут "Ведомости". Но из-за отсутствия критериев "неиспользуемой земли" этот механизм не работал, объясняет партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский: можно было засеять участок клевером и сказать, что он используется. Поэтому в конце 2010 года была внесена поправка в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, разрешившая правительству устанавливать критерии.

По данным Минсельхоза, из пригодных к возделыванию земель не используется свыше 20 млн га, "работает" 78 млн, 16 млн — под паром. По оценке гендиректора Института конъюнктуры аграрного рынка Дмитрия Рылько, профильные агрохолдинги из 16 млн га пашни не используют около 2 млн га.

Большая доля неиспользуемых земель может быть у землевладельцев, скупавших их с целью перепродажи, считает гендиректор "Продимекса" (производитель сахара) Виктор Алексахин. Член Совета Федерации Сергей Лисовский, один из авторов поправки, оценивал, что из оборота может быть выведено до 50% сельхозземель, половина из них принадлежит спекулянтам. У не связанных с аграрным бизнесом компаний могут быть десятки тысяч гектаров земель. По данным zemer.ru, свыше 10 000 га на конец 2010 года было, например, у банка развития "Столица", "Промсвязьнедвижимости", "Вашего финансового попечителя", УК Marshall Estate (Marshall Capital Partners), "Абсолют менеджмента".

Мера не будет носить массового характера, уверен Можаровский: крупные землевладельцы научились имитировать обработку участков, да и у чиновников не будет стимула вкладываться в подготовку участка к торгам и судебные тяжбы. К серьезным проблемам для крупных землевладельцев появление критериев не приведет, уверен и управляющий директор "Бэфл" (сопровождает сделки с землей) Владислав Новоселов.

Земля изымается небезвозмездно, объясняет Новоселов, и у чиновников будет интерес заниматься этим, только если есть покупатель.

Риск использования критериев для передела собственности велик, согласен федеральный чиновник, участвовавший в их обсуждении, особенно в регионах с высокой стоимостью сельхозземель — вроде Московской области. Проблема в том, что и нового собственника не заставишь возделывать землю, пока это экономически невыгодно, констатирует он.

"Спекулятивных ожиданий и коррупционной составляющей на рынке сельхозземель всегда было предостаточно", — замечает совладелец группы компаний "Белая дача", депутат Госдумы Виктор Семенов: самый напряженный регион в этом отношении — Подмосковье, где земли сельскохозяйственного назначения рассматривались как финансовые вложения и скупались в основном девелоперами. По состоянию на 2011 год в Подмосковье 62% всех сельхозземель — или 1,07 млн га — находится в частной собственности. Семенов не видит в критериях проблем для девелоперов: все будет зависеть от исполнения закона и контроля, до этого момента у муниципалитетов особого интереса к контролю за сельхозземлями не было.

У нерадивого собственника и при новых критериях остается лазейка — перепродавать земли своим же структурам, избегая достижения трехлетнего срока неиспользования земель как основания для их изъятия, считает заместитель гендиректора компании "Вектор инвестментс" (7000 га земель) Эмиль Вильданов: при любых претензиях госорганов тогда появляется аргумент, что земля только что приобретена и вскоре начнется ее использование по назначению.

Местные власти заинтересованы, чтобы земли использовались по назначению, говорит глава Горетовского поселения Можайского района Московской области Алексей Кузьмин: это и занятость населения, и дополнительные налоги. А иск в суд о принудительном изъятии земель может стать хорошим стимулом для собственника заниматься участком, считает он: земля будет продана на торгах, исходя из оценки по кадастровой стоимости, а покупалась, скорее всего, по рыночной. Существующие санкции для землевладельцев нечувствительны, считает он: так, в поселении частный участок сельскохозяйственного назначения в 50 га используется для свалки мусора и за год удалось лишь оштрафовать владельца на 9000 руб.

Как сообщается на сайте правительства, неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:

  • на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
  • на сенокосах не производится сенокошение;
  • на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
  • на пастбищах не производится выпас скота;
  • на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
  • залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
  • залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
  • закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов  площади земельного участка.