Наиболее распространенным путем получения аграрием земельных участков в пользование для производства сельскохозяйственной продукции является заключение договора аренды с собственником земельного участка

 

Как альтернатива договора аренды земельного участка Земельным кодексом Украины (далее - ЗКУ) предусмотрена возможность заключения между собственником земельного участка и лицом, которое желает использовать земельный участок для сельскохозяйственных нужд, договора об установлении эмфитевзиса.

Этот вид правоотношений  еще почти незнаком украинским собственникам земли и пользователям.

Что же такое эмфитевзис?

Термин «эмфитевзис» означает долгосрочное право пользования землей, чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, которое можно продать, унаследовать. Возникает на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться данным земельным участком. В Гражданском кодексе Украины праву пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд посвящены только несколько  статей. Из этого следует, что во многом условия использования эмфитевзиса будут определять стороны в самом договоре эмфитевзиса самостоятельно. При этом право собственности юридически остается у владельца земли, а срок договора не ограничен. Право эмфитевзиса не позволяет использовать участок не по целевому назначению. Следовательно, строительство на нем невозможно.

Отличие договора аренды от договора эмфитевзиса

По определению становиться ясным, что данные договора очень похожи, но на самом деле имеются принципиальные отличия, такие как:

1.Срок действия соглашений.

Аренда — не более 50 лет, для эмфитевзиса срок не ограничен. То есть можно заключить договор как на 25 , так и на 100 , 500 лет, или на неограниченный срок.

2.Пользователь, заключивший договор эмфитевзиса, может продать свое право другому человеку, завещать, передавать в залог, вносить в уставный фонд какого-то хозяйственного общества. С арендой данный вариант не возможен.

3.По договору аренды арендодатель будет получать средства частями, а по договору эмфитевзиса возможно сразу значительную сумму. Законодательно закрепленных правил, которым должен быть размер платы по договору эмфитевзиса, нет. Сумма определяется по соглашению сторон при подписании договора.

А теперь,несколько советов по поводу заключения договора эмфитевзиса

Прежде всего следует отметить, что законодательно не утверждено типовой формы договора эмфитевзиса. Поэтому, исходя из положений Гражданского кодекса Украины, договор должен содержать все существенные условия, предусмотренные для сделок, а именно: срок действия договора, оплата, обязанности сторон и т. д. При его составлении можно воспользоваться типовой формой договор аренды земли с учетом особенностей, характерных для договора эмфитевзиса, закрепленных в Гражданском кодексе Украины и Земельном кодексе Украины.

Конечно, в каждом конкретном случае контрагенты будут прописывать в договоре свои особые условия, отражающие пожелания, интересы и характер взаимоотношений сторон .

Также, хотелось бы посоветовать четко указывать условия и сроки оплаты (уплачиваются ли деньги все сразу или частями (как в случае с арендой),  предусмотреть случаи досрочного расторжения договора в случае невыполнения его условий пользователем. Еще одним условием должно быть сохранение качества земли.

Как зарегистрировать договор эмфитевзиса?

По закону, приступать к использованию участка по договору эмфитевзиса можно только после его государственной регистрации. Кто же должен взять на себя регистрацию, владелец или пользователь?  Все это ложится на плечи того, кто берет участок в пользование.

Процедура регистрации выглядит следующим образом:

Для такой регистрации необходимо обращаться в территориальный орган государственной регистрационной службы с соответствующим заявлением (а именно, о государственной регистрации прав и их отягощений относительно другого имущественного права).

Достаточно важный момент в государственной регистрации — это требования к заполнению регистрационных заявлений. Они предусмотрены в Приказе Министерства юстиции Украины от 17 апреля 2012 № 595/ 5 (в редакции приказа Министерства юстиции Украины от 14 декабря 2012 № 1841 /5):

1) Заявление заполняется на украинском языке разборчивыми печатными буквами шариковой ручкой синего цвета.

2) Фамилия, имя , отчество физического лица , наименование юридического лица, в том числе органа государственной власти и органа местного самоуправления, указываются полностью .

3) Не допускаются в заявлении подчистки, дописки, зачеркивания или иные исправления.

4 ) В блоках заявления, содержащие альтернативные значения ( например, форма собственности, тип и т.д. ), выбирается необходимое значение, которое обозначается символом√

5)Приложение к заявлению заполняется в случае, когда владельцев (пользователей) несколько.

6) Заявление (приложение в случае его заполнения ) удостоверяется подписью заявителя проставлением даты его заполнения.

7) Заявление, подаваемое в электронном виде, подписывается электронной цифровой подписью заявителя, совместимого с программным обеспечением Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Заполнив заявление, необходимо приобщить к нему следующие документы:

- Копию документа, удостоверяющего личность заявителя (паспорт гражданина Украины, вид на жительство лица, проживающего в Украине, национальный, дипломатический или служебный паспорт иностранца или документ , его заменяющий) ;

- Копию регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц — плательщиков налогов (идентификационный код), кроме случаев, когда лицо по своим религиозным убеждениям отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально уведомило об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины;

- Документ, подтверждающий внесение платы за предоставление выписки из Государственного реестра прав (квитанция);

- Документ об уплате государственной пошлины (квитанция), кроме случаев, когда лицо освобождено от уплаты государственной пошлины;

- Документы, подтверждающие возникновение, переход или прекращение права собственности на недвижимое имущество;

- Договор эмфитевзиса со всеми обязательными приложениями к нему ( в 3- х экземплярах ) ;

- Выписка из государственного реестра о праве собственности на земельный участок.

Если документы подает представитель собственника (пользователя), дополнительно к вышеперечисленным документам прилагаются:

- Копия документа, подтверждающего полномочия представителя (копия доверенности или иного документа, удостоверяющего отношения представительства);

- Копия документа, удостоверяющего личность владельца, пользователя (паспорт гражданина Украины, вид на жительство лица, проживающего в Украине, национальный, дипломатический или служебный паспорт иностранца или документ, его заменяющий);

- Копия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика согласно Государственному реестру физических лиц — плательщиков налогов владельца или пользователя (идентификационный код), кроме случаев, когда лицо по своим религиозным убеждениям отказывается от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика, официально уведомило об этом соответствующие органы государственной власти и имеет отметку в паспорте гражданина Украины.

Оценив все риски и преимущества эмфитевзиса, украинские собственники земли и пользователи должны выбрать для себя наиболее приемлемый вариант правоотношений касательно пользования сельскохозяйственной землей. А наша юридическая компания, имеющая квалифицированных специалистов, поможет в данном вопросе, а также составит юридически грамотный договор для дальнейшей его государственной регистрации.

Солодкая 2Елена Солодкая,

юрист Lux Lawyer Company