Полевой шок

9 ноября 2009 в 10:15
Как бы ни супили брови чиновники, на самом деле отнимать в пользу государства сельхозземли у нерадивых собственников они не очень-то и хотят. Чтобы отнимать, достаточно было и прежних законов. А готовящийся в настоящее время новый закон будет направлен на извлечение ренты и возможный передел рынка. Еще в начале осени президент Дмитрий Медведев дал поручение правительству к ноябрю разработать и направить в Государственную думу законопроект, который закрепит возможность изъятия у собственника неиспользуемых либо используемых не в соответствии с целевым назначением земель сельскохозяйственного назначения.
Этому поручению предшествовала определенная работа, проделанная правительством. Премьер-министр Владимир Путин уже неоднократно делал акцент на том, что неполное или неправильное использование сельхозземель заметно сдерживает развитие сельского хозяйства. А глава Минсельхоза Елена Скрынник возглавила межведомственную рабочую группу по совершенствованию нормативной правовой базы в этой сфере, и комиссия начала разрабатывать полтора десятка нормативных актов. Среди них и закон, который президент велел внести в Госдуму и который на самом деле был уже внесен в нее давно, но так и не дошел до первого чтения. Думским мытарствам закона "О совершенствовании оборота земель сельскохозяйственного назначения" 25 ноября исполняется год.

Сельская мощь

"Из 200 млн га сельхозземель в России используется лишь 70 млн га,— комментирует актуальность закона заместитель председателя комитета Госдумы по аграрным вопросам, депутат Айрат Хайруллин.— Основная причина в том, что большое количество земель выкуплено людьми, которые не имеют отношения к сельскому хозяйству и не собираются иметь".
Как известно, процессы консолидации на земельном рынке в последние годы шли бурно, особенно в радиусе 200 км от Москвы, а также в районе Сочи и в некоторых других "вкусных" регионах. Около 20% всей территории Подмосковья принадлежит сегодня трем десяткам крупнейших лендлордов. На долю сельхозземель приходится порядка 85% от общего объема рынка, остальные 15% — земли под ИЖС, дачное и промышленное строительство, практически нет земель рекреации. Скупали землю и агрохолдинги — средний надел российских агрохолдингов федерального масштаба сегодня составляет 200-300 тыс. га, есть компании, которые сосредоточили в своих руках более 600 тыс. га. Очевидно, депутат Хайруллин в качестве источника бед агропрома имел в виду не их, а лендлордов-девелоперов. Именно против таких лендлордов и должен быть, судя по всему, направлен новый закон.
Впрочем, из текста документа, имеющегося на сегодняшний день (и в распоряжении редакции "Денег"), никаких новых возможностей для изъятия земель не проистекает. Согласно старому, 2007 года, закону об обороте сельхозземель, участок может быть принудительно изъят у собственника "в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением в течение трех лет". На практике, однако, этот пункт не применяется: ни одного случая изъятия земель за два года не было. Собственники легко обходят положение, перепродавая земли аффилированным структурам, чтобы отсчет нарушений начинался заново. В новом законопроекте это положение воспроизведено в том же виде.
Что здесь добавилось нового — это повышение налогов для нарушителей. Законодатели предложили ввести поправку к Налоговому кодексу, согласно которой сельхозземли, используемые не по назначению, будут облагаться ставкой в размере 1,2% от кадастровой стоимости, в то время как обычный налог составляет 0,01%. Таким образом, если добропорядочный владелец сельхозземель платит в среднем 50-60 руб. за гектар, нарушитель будет платить порядка 500 руб.

Ярмо для спекулянтов

"Новый закон направлен на то, чтобы вывести из-под контроля небольшой группы людей огромные земельные ресурсы, сопоставимые с территориями некоторых европейских государств,— считает управляющий партнер компании "Миэль — Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.— Государству такая концентрация земель в частных руках, конечно, невыгодна, так как ему постоянно приходится сталкиваться с интересами этих собственников. Надо провести, например, дорогу. Государство вынуждено покупать земли у этих собственников по коммерческой цене. Притом что по назначению эта земля, конечно, не используется".
Впрочем, следует признать, что еще до кризиса — а еще в большей степени после его начала — лендлорды проектами в сельском хозяйстве стали заниматься. Во-первых, для того, чтобы уйти от обвинений в нецелевом использовании земли, а во-вторых, в связи с тем, что земли перестали продаваться, а в сельском хозяйстве оказалось возможным найти хотя бы минимально прибыльные сектора.
Так, банк "Развитие-Столица", чьи акционеры считаются одними из крупнейших лендлордов, докладывает о том, что в числе обсуждаемых активов — агрохолдинг "Авангард", входящий в тройку самых крупных животноводческих предприятий Московской области. "Агрохолдинг имеет статус племенного хозяйства и является бюджетообразующим предприятием, дающим постоянную работу более чем для 500 человек. По результатам 2008 года надой на фуражную корову составил более 7 тыс. кг",— напомнили нам в банке.
Развивает сельское хозяйство корпорация "Знак". Принадлежащая ей корпорация "Органик" приступила к реализации проекта по развитию органического производства сельскохозяйственной продукции — без пестицидов, химических удобрений, стимуляторов роста и ГМО в соответствии с международными стандартами. Этой же корпорации принадлежат ОАО "Дмитровское агропромышленное общество" и серьезный проект по производству рулонных газонов в Раменском районе Московской области. Банк "Платина" наладил производство молока на своем предприятии в Федюково, у него также есть несколько хозяйств в Можайском районе и агрофирма "Пречистое" в Истринском районе, а компания "Вашъ финансовый попечитель" продолжает развитие проекта "Рузское молоко" под Рузой. Компания RDI Group развивает сельское хозяйство на базе АПК "Агрооснова". "Мы изначально подходили к этому бизнесу стратегически,— говорит коммерческий директор RDI Group Юрий Лакеев.— Из всего объема приобретенной земли (на сайте компании указано, что в управлении RDI Group находится 29 тыс. га.— "Деньги") мы перевели из категории "сельхоз" в категорию "под строительство" порядка 10% земель, с тем чтобы застраивать эти 10%, а на остальных 90% как раз развивать сельское хозяйство".
Тем не менее, по мнению генерального директора компании Vesco Consulting Алексея Аверьянова, сельскохозяйственная деятельность осуществляется не более чем на 1% от общего количества сельхозземель, доставшихся лендлордам-девелоперам.

Куда повернут дышло

Даже сделав определенный вклад в сельское хозяйство, лендлорды не могут быть уверены в том, что в правонарушители их не запишут.
"Нарушения использования сельхозземель — вещь очень расплывчатая, но теоретически эти нарушения можно вменить в вину каждому землевладельцу,— комментирует начальник отдела развития одной из компаний-лендлордов, "МДК-групп", Алексей Тонконогов.— Любой совхоз, владеющий хотя бы 5 тыс. га земли, использует от силы 70% этих земель. Конечно, есть предприятия, которым земель не хватает для их проектов в сельском хозяйстве, они докупают новую, но их можно сосчитать по пальцам".
По мнению Алексея Тонконогова, если закон появится приблизительно в том виде, в котором он сейчас написан, коррупционный потенциал его будет огромным: "Очевидно, что отнимать землю для того, чтобы оставлять ее в госсобственности, никто не заинтересован. Что с ней делать-то государству? Развитие сельского хозяйства сдерживается вовсе не отсутствием земли у тех, кто ее мог бы обрабатывать. Есть более важные сдерживающие факторы: дороговизна заемных средств, плохая конъюнктура, слабое развитие инфраструктуры и т. д. Этот же закон, скорее всего, будет направлен на выкачивание денег из лендлордов и на возможный передел".
Не исключают возможности волюнтаристского использования нового закона и другие представители земельного бизнеса. "Нарушений на рынке слишком много,— отмечает Юрий Лакеев.— Трудно предположить, что вся простаивающая земля будет изыматься у собственников или что всех без исключения заставят платить на нее повышенный налог. Опыт развития земельного рынка показывает, что давление чиновников или нечестная конкурентная борьба при помощи силовых структур и отдельных положений законодательства здесь практикуются очень широко. Не вижу оснований для того, чтобы с этим законом все было иначе".
"Есть основания полагать, что сложностей с новым законом будет не меньше, чем со знаменитым Жилищным кодексом,— опасается директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац.— Там было огромное количество двояко трактуемых статей, и в результате пострадало большое количество граждан. К сожалению, эти постановления может постичь та же судьба. Например, в Подмосковье более 30% дачной недвижимости граждан стоит на землях сельхозназначения. Большая часть из нее построена в соответствии с существующими на сегодняшний день нормами, и неизвестно, какая судьба постигнет ее после того, как будут приняты новые изменения".

Начали с фермеров

Озабоченность земельными вопросами в Кремле уже до разработки нового закона вызвала должную реакцию на местах. Результаты деятельности местных администраций пока, правда, ничтожны.
"Мы делаем все, чтобы вернуть земли в сельхозоборот,— говорит вице-губернатор Смоленской области Дмитрий Витягловский.— Несмотря на то что в результате перехода пахотных земель в частные руки большинство участков потеряло свою стоимость. Это уже не сельхозугодья — на их месте уже выросли кусты". По словам Витягловского, во всех районах Смоленской области действуют земельные комиссии, которые, согласно распоряжению губернатора, обязаны инвентаризировать сельскохозяйственные земли и составлять акты о нецелевом использовании. "В этом году были составлены уже повторные акты,— говорит чиновник.— Иными словами, через год, если положение не исправится, мы будем готовы инициировать первые иски об изъятии земель сельхозназначения за нецелевое использование в пользу государства. Многие лендлорды сейчас пытаются перепродать свои земли. Однако по закону преимущественное право выкупа сельхозземель закреплено за субъектом федерации. А на практике происходит вот что: уже сегодня есть примеры, когда нам предлагают выкупить земли сельхозназначения, мы соглашаемся, а продавец затем меняет свое решение. То есть вполне очевидно: это не реальное намерение продать, а желание фактически переоформить земли на других юрлиц, чтобы "обнулить" ситуацию и оттянуть процедуру изъятия земель еще на три года".
Столь же мало впечатляют попытки местных властей воззвать к совести землевладельцев и в других регионах, хотя усилия свои в заданном направлении они всячески подчеркивают. Администрация Нижегородской области отчитывается в том, что оштрафовала на 2 тыс. руб. фермерское хозяйство "Губанов и сын" в селе Княгинино за то, что фермер не использует 110 га принадлежащей ему земли. Фермера Ларина из Мордовии оштрафовали на 3 тыс. руб.: он забыл возделать 197 га.
Наказывать кого-то посерьезнее, покрупнее, чем забывчивые фермеры, пока не получается.
Тем не менее местные власти не разделяют мнения лендлордов о том, что земля государству не нужна. Например, свердловский губернатор Эдуард Россель заявил, что в будущем году область может рассчитывать на получение примерно 150 тыс. квадратных метров бесплатной земли.

Крупнейшие лендлорды России

Название компании - количество земли (га)
1. "Промсвязьнедвижимость" - 70000
2. "Ист-Лайн" - 64000
3. "Вашъ финансовый попечитель" - 63500
4. "Открытые инвестиции" - 53000
5. Инвестиционная компания "Визави" - 40000
6. RDI Group - 29000
7. Инвестиционная группа "Абсолют" - 20000
8. Корпорация "Знак" - 20000
9. Акционеры "Вимм-Билль-Данна" - 20000
10. Управляющая компания "Масштаб" - 13000
11. Инвестиционная компания "Нерль" - 13000
12. Группа компаний Coalco - 6000
13. Millhouse Capital - 5000
Источники: сайт zemer.ru, данные компаний.
Е. Дранкина, www.kommersant.ru 
Опубликовано:

В ленту раздела Архив новостей | Обсудить тему на форуме
Рейтинг: 0 Голосов: 0 810 просмотров

Популярное



Комментарии (0)

X
Свежий выпуск газеты
Газета «Защита растений»
№ 12 / 2017 г.
Читать