О рейдерстве, запутанных земельных отношениях и поиске ответов на актуальные вопросы, касающиеся рынка земли, рассказывала в рубрике «Позиция эксперта» канала AgroTV Наталья Шагайда, доктор экономических наук и ведущий научный сотрудник ВИАПИ им. А. А. Никонова.Сегодня земля - это недооцененный ресурс, и интерес к ней повышается в зависимости от ее территориального расположения. Раньше всего внимание инвесторов и застройщиков привлекла подмосковная земля. «И именно Московская область первой столкнулась с таким понятием, как земельное рейдерство», - отметила Наталья Ивановна.
В России приватизация земель сельскохозяйственного назначения была произведена так, что угодья бывших колхозов и совхозов как один участок собственности передавалась большому количеству граждан.
При этом последним было объявлено, что они могут как вести на участках крестьянское хозяйство, так и оставить землю в пользование сельхозорганизациям. Земля граждан, организовавших на ней крестьянское хозяйство, была юридически и практически закреплена за ними, так что отнять у них землю довольно сложно.
В итоге жертвами сегодняшнего рейдерства становятся те граждане, которые не прошли процедуры юридического оформления.
На первых этапах реформы свидетельства на землю, которыми пользуются нынешние сельхозорганизации, выдавались на организацию, а не на собственника участка.
В этих свидетельствах были перечислены все титулы земли, которыми владела организация, что и дало ей в дальнейшем возможность трактовать, что земля, переданная в ходе приватизации, принадлежит самой организации.
В Московской области из земель бывших хозяйств землю взяли только отдельные фермеры, вся остальная земля в виде большого массива, так как она никем не была востребована, осталась в пользовании правопреемника прежнего совхоза или колхоза.
После того, как земля была передана в долевую собственность, только организация получала документ, где было указано количество гектаров, распределенных в долевой собственности между ней и гражданами.
В каждом из таких документов на имя организации было написано - «временное свидетельство действует до выдачи постоянного свидетельства государственного образца».
Перед 1996 г. такие свидетельства, где было указано, что участники имеют долю в праве, стали выдавать каждому участнику долевой собственности.
Но при этом предыдущие свидетельства, где были прописаны все титулы владения землей, то есть эти временное свидетельства, не были изъяты.
В этом смысле это стало ловушкой.
«То есть формально на один и тот же участок оказалось два свидетельства. Первое, выданное организации, в том числе и на землю граждан, и вторая партия свидетельств - всем уже гражданам, участникам долевой собственности», - подчеркнула Наталья Шагайда.
Ситуацию усугубляла и изменившаяся в России за годы реформы система учета прав и участков.
До 1998 г. такой учет осуществлялся в земельных комитетах, потом в земельном комитете выделилась кадастровая палата, которая стала осуществлять кадастровый учет участка, а потом появились регистрационные палаты, которые стали учитывать права.
И все обозначенные структуры имели реестры участков.
«При этом реестры в кадастровой палате были незаполненные, предполагалось, что каждый придет и сможет зарегистрировать свои ранее возникшие права в этом реестре. И землепользователям и владельцам земельных долей не объяснили, что они должны это сделать.
А в законе о регистрации прав была хорошая фраза о том, что все ранее возникшие права, подтвержденные свидетельствами старого образца, сохраняются. То есть они приравнялись к записям в реестре прав, и, таким образом, старые свидетельства оказались главнее свидетельств, выданных после 1998 г.», - рассказала эксперт.
Юридические же лица и организации, которые были утверждены на месте совхозов и колхозов, либо новые хозяева этих юрлиц, более внимательно подошли к изучению документов, где было написано, что земельные доли могли быть внесены в уставной капитал.
И после, обратившись в регистрационную службу со свидетельствами, выданными на имя организации, они без проблем зарегистрировали право юридического лица на эти земельные доли.
Интересно, что при этом регистрационная же служба, имея пустой реестр, не обратилась к организации, которая выдавала документы, с вопросом «а выданы ли какие-либо документы на те или иные участки, которые регистрируют»?
Н. Шагайда не считает, что все это было сделано специально, а отметила, что «сложилась просто какая-то роковая ситуация».
То есть создалась новая система учета прав, а преемственности со старой системой прав вообще не было сделано.
Каждая из участвующих в сделках организаций должна была озвучить свою позицию, но не стала.
Удивительно, что сейчас, при таком большом количестве проблем, связанных с землей, и особенно в Московской области, в эту ситуацию мало кто вникает.
А вопрос о том, надо ли или не надо вести на земле сельское хозяйство, сегодня необходимо ставить на уровне планирования территорий и имея представление о том, как будет расширяться город.
Тогда те места, которые по своей ценности и месторасположению, разумней было бы использовать для сельскохозяйственной деятельности, оказались бы под защитой.
В целом, по словам эксперта, «сегодня нет сформулированной государственной политики в отношении земель сельскохозяйственного назначения».
«Кто этим должен заниматься, я не знаю. Декларация, которая содержится в земельном кодексе, и касающаяся того, что сельскохозяйственные угодья находятся под особой защитой государства, должна иметь какое-то продолжение. А она не имеет», - констатировала Н. Шагайда.
Сегодня в массовом масштабе используется следующая операция с землей.
«Заинтересованное лицо приходит к главе администрации и просит заменить вид разрешенного использования внутри категории земель с ведения сельского хозяйства на дачное строительство. Эта нехитрая операция приносит около 1000% рентабельности», - рассказала гость AgroTV.
Тем не менее, нельзя говорить о том, что в этой ситуации деньги заработала Московская область.
«Во-первых, не ясно, какие земли были переведены под дачное строительство, потому что ни в одном из решений не было сказано о ценности земли. Может быть, это были очень ценные земли с точки зрения содержания гумуса.
Во-вторых, глава администрации изменил вид разрешенного использования. Но из-за того, что не изменилась категория, он не получил в свой бюджет деньги. Потому что деньги в бюджет района поступают, когда меняется категория земель, из-за того, что земля будет выведена из сельхозоборота.
В-третьих, участки площадью больше гектара попадали в руки отдельных лиц. Потому что у нас ограничена площадь участков, которые предоставляются государственной собственностью, а ограничений на те участки, которые продаются, и находятся в государственной собственности, нет», - пояснила Наталья Шагайда.
На вопрос, можно ли сегодня бороться с рейдерством или это бесполезно,
эксперт ответила, что это необходимо, но при этом «сами граждане бороться с рейдерством не могут.
«Сами по себе рейдеры не страшны - страшно то, что за их спиной идут органы государственной власти, которые регистрируют собственность юридических лиц, когда есть документы», - подчеркнула эксперт.
Суды, которые рассматривают эти вопросы, не обращают внимания на то, что документы были не подписаны и что в момент учреждения организации земли не было.
На то, что у людей есть постоянные свидетельства государственного образца, на то, что ранее возникшие на местах права были внесены в реестр прав.
И приняв однажды решение о том, что при всех таких типичных ситуациях земля все-таки находится в собственности юридического лица, суды начинают штамповать такие решения.
«То есть после того, как регистрационная палата один раз зарегистрировала права, она сразу встала уже по другую сторону от гражданина и уже не защищает его права.
Как считает Н. Шагайда, сегодняшняя непонятная ситуация с землей всем во вред, даже сегодняшним предпринимателям, решившим вести на ней деятельность.
Ведь им тоже пришлось платить много денег уже только за то, чтобы войти в организацию.
Может быть, если бы предприниматели четко понимали последствия, все было бы по-другому, но с тысячей граждан сложно иметь дело - ведь придется покупать у каждого из них земельную долю. Поэтому они пошли другим путем.
«Но если бы предприниматели оценили последствия постоянных судов и работу с каждым гражданином, то, возможно, они бы выбрали второй вариант. Однако им посоветовали иначе, и вся государственная машина их поддержала, нарушая тем самым все принятые государственные решения. Вот это и обидно», - подчеркнула Наталья Шагайда.
В конце беседы она поведала об одном случае в Московской области, когда суд все-таки вынес решение в пользу «жертвы» рейдерства.
О. Акильева, "Крестьянские ведомости", www.agronews.ru